Perché i prezzi delle case continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minimo)!

Moltissime persone mi chiedono se e quando i prezzi delle case torneranno a salire.

Quan­do par­lo con le per­sone che stan­no “cer­can­do” di vendere casa per­cepis­co che sper­a­no in una ripresa dei prezzi a bre­vis­si­mo (“ho sen­ti­to dire che il prossi­mo anno ….”, “si vedono i seg­nali di una ripresa”: ma dove?!?), ma den­tro di loro san­no benis­si­mo che non ci sarà.

E quel­lo che mi stupisce di più è che anche la mag­gior parte degli “agen­ti immo­bil­iari” con cui par­lo spera in una ripresa del mer­ca­to, e nel frat­tem­po sta pas­si­va ad aspettare che le case si ven­dano da sole o con i soli­ti due annun­ci come si face­va 3/4 anni fa: ma come fan­no questi ad aiutare le per­sone a vendere casa se loro per pri­mi aspet­tano la “ripresa del mer­ca­to” per vendere?

Il prob­le­ma è che nel­la mag­gior parte dei casi ne i pro­pri­etari di casa né gli “agen­ti immo­bil­iari” san­no il per­ché non ci sarà una ripresa a breve, e non san­no nem­meno quan­to dur­erà ques­ta decresci­ta dei val­ori immo­bil­iari.

Se invece a te inter­es­sa sapere quale sarà il futuro prossi­mo nel mer­ca­to immo­bil­iare res­i­den­ziale, con­tin­ua a leg­gere questo arti­co­lo.

Non ho la sfera di cristal­lo e non uso for­mule magiche. Non preve­do il futuro e non ho la ver­ità in tas­ca.

Però me la cavo disc­re­ta­mente nell’analizzare i dati del mer­ca­to immo­bil­iare in cui opero da 25 anni, sicu­ra­mente molto meglio di chi fa pre­vi­sioni e non ha mai ven­du­to una casa in vita sua, e non sa nem­meno da lon­tano cosa è un’Analisi Speci­fi­ca di Mer­ca­to (ci met­to den­tro anche isti­tu­ti pres­ti­giosi, e grossi nomi politi­ci) ?

Ecco perché i prezzi delle case scendono e continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minino).

Come tut­ti san­no il mer­ca­to è fat­to da doman­da e offer­ta e quin­di ti chiedo: come stan­no andan­do doman­da e offer­ta?

La “doman­da” (cioè i poten­ziali acquiren­ti) è influen­za­ta dai seguen­ti indi­ca­tori:

–         disponi­bil­ità di acces­so al cred­i­to, cioè pos­si­bil­ità di accedere ad un mutuo/finanziamento per l’acquisto: come ti sem­bra stia andan­do questo indi­ca­tore? Pos­i­ti­vo o neg­a­ti­vo? …. Sicu­ra­mente saprai del­la dif­fi­coltà ad ottenere un mutuo, dei cri­teri sem­pre più rigi­di adot­tati dalle banche, del­la neces­sità di avere una impor­tante per­centuale del prez­zo in con­tan­ti, del­la scarsa liq­uid­ità e quin­di del­la indisponi­bil­ità ad erog­a­re del­la mag­gior parte degli isti­tu­ti di cred­i­to;

potere d’acquisto: anche qui è noto come il potere d’acquisto in base agli stipen­di medi stia dimin­u­en­do (“c’è chi fat­i­ca ad arrivare a fine mese”)

L’ “offer­ta” (e quin­di il prez­zo degli immo­bili) è influen­za­ta da diver­si fat­tori, ed il più impor­tante è il numero delle case in ven­di­ta: più aumen­ta l’offerta (il numero di case in ven­di­ta appun­to) più diminuis­cono i prezzi.

Ora ti chiedo: il numero delle case in ven­di­ta (e inven­dute) è des­ti­na­to a crescere o a diminuire?

La rispos­ta è: ad aumentare in maniera espo­nen­ziale!

Pri­mo: per­ché a tutte le case che ad oggi non si sono ven­dute si stan­no aggiun­gen­do tutte quelle che ven­gono messe in ven­di­ta da chi vuole cam­biar casa o sem­plice­mente vuole sbaraz­zarsene (vedi il caso di tutte le sec­onde case e degli immo­bili acquis­ta­ti anni addi­etro e mes­si a red­di­to, che ven­gono mes­si in ven­di­ta per­ché per i pro­pri­etari sono diven­tati un onere pas­si­vo).

Sec­on­do: ci sono tutte le case che andran­no all’asta nei prossi­mi mesi ed anni a segui­to di fal­li­men­ti ed ese­cuzioni (e queste andran­no a prezzi strac­ciati).

Ter­zo: ci sono tut­ti gli immo­bili che ver­ran­no ven­du­ti da Enti, Casse Prev­i­den­za dei Pro­fes­sion­isti, Aziende, ecc., che per creare liq­uid­ità dovran­no vendere velo­ce­mente il loro pat­ri­mo­nio immo­bil­iare.

Questi sopra sono tutti fattori che, assieme ad altri, influenzano in maniera pesante i prezzi delle case, e come vedi sono tutti indicatori negativi.

A questo pun­to la doman­da che ti pon­go è: chi par­la di riprcosa si basa? Su che seg­nali?!?

In realtà non c’è nes­sun seg­nale in questo sen­so: è solo una sper­an­za, non è una cosa razionale, è sem­plice emo­tiv­ità, e negli affari l’emotività ti fre­ga.

Ti aggiun­go il grafi­co qui sot­to per far­ti capire meglio per­ché i prezzi con­tin­uer­an­no a scen­dere per almeno 3 anni min­i­mo.

Prezzi e vendite 2000 - 2012

È molto sem­pli­fi­ca­to e riguar­da un peri­o­do lim­i­ta­to di tem­po, ma rende bene l’idea: osser­va la lin­ea del numero di Com­praven­dite (vio­let­ta) e nota che il numero mas­si­mo di ven­dite res­i­den­ziali in Italia c’è sta­to nel 2006; ora guar­da l’andamento dei Prezzi medi (blu scuro) e vedrai che sono con­tin­uati a crescere fino al 2008, cioè per 2 anni dopo che il numero di ven­dite ave­va già inizia­to a scen­dere.

Avrai quin­di nota­to che men­tre in un mer­ca­to molto veloce i prezzi rea­gireb­bero qua­si istan­ta­nea­mente ad una vari­azione impor­tante del numero delle ven­dite, in quel­lo immo­bil­iare la reazione avviene medi­a­mente con un paio di anni di ritar­do.

Di con­seguen­za, vis­to che nel 2013 il numero delle ven­dite res­i­den­ziali in Italia è anco­ra cala­to e anche per il 2014 è prob­a­bile che con­tinui il trend neg­a­ti­vo (o al mas­si­mo ci sara’ una sta­bi­liz­zazione), se in otti­ca pos­i­ti­va il 2015 fos­se l’anno del­la ripresa come numero di ven­dite, i prezzi smet­ter­an­no di scen­dere non pri­ma del 2017.

Come ho pre­cisato, questo in otti­ca pos­i­ti­va, cioè pre­sumen­do che questo ciclo ripeta quel­lo degli ulti­mi anni, e quin­di il ritar­do di reazione dei prezzi sia di un paio di anni, ma dob­bi­amo ten­er con­to anche di altri fat­tori che invece pos­sono portare all’allungamento di questo peri­o­do di reazione dei prezzi:

1)     è molto prob­a­bile che non torner­e­mo più ai mutui al 110%, che sono quel­li che han­no influen­za­to la cresci­ta del numero di ven­dite (e quin­di dei prezzi);

2)     quan­do il mer­ca­to ripren­derà i costrut­tori par­ti­ran­no con nuove oper­azioni immo­bil­iari e di con­seguen­za gli immo­bili usati che si tro­ver­an­no inven­du­ti in quel momen­to entr­eran­no in con­cor­ren­za con nuovi immo­bili costru­iti con tec­nolo­gie all’avanguardia, e quin­di: chi vor­rà com­per­are immo­bili usati e onerosi dal pun­to di vista del risparmio ener­geti­co se non glieli ven­di ad un prez­zo ultra scon­ta­to rispet­to ai nuovi?

3)     le per­sone sono rimaste scot­tate dal calo dei prezzi, cosa prati­ca­mente mai vista pri­ma in Italia, e di con­seguen­za saran­no molto pru­den­ti pri­ma di ribut­tar­si a capofit­to nell’investimento immo­bil­iare.

Vogliamo comunque essere pos­i­tivi e immag­inare che i prezzi con­tin­uer­an­no a scen­dere solo fino al 2016? E che ripren­der­an­no a salire dal 2017? Ti chiedo: se tu sei una di quelle per­sone che vuole vendere la pro­pria casa a 200.000 euro, men­tre da un’Anal­isi Speci­fi­ca di Mer­ca­to risul­ta che il prez­zo effet­ti­va­mente real­iz­z­abile per quel­la casa oggi sia 150.000, e vis­to che il prez­zo reale (ossia 150.000) scen­derà per i prossi­mi 3 anni (2014–2016), e da lì immag­ini­amo che risal­ga e quin­di ci vor­ran­no min­i­mo altri 3 anni per ritornare ai reali val­ori attuali (ossia sem­pre 150.000), quan­ti anni anco­ra dopo il 2016 ci vor­ran­no per arrivare ai 200.000 che tu chie­di?

E poi chi ci dice che la ripresa dei prezzi val­ga anche per gli immo­bili usati? Ha sen­so gio­care d’azzardo il val­ore di casa tua aspet­tan­do 6/7 anni per vender­la speran­do che tut­to migliori da solo visti tut­ti gli indi­ca­tori negativi?O ha più sen­so real­iz­zare il mas­si­mo prez­zo pos­si­bile in questo momen­to pri­ma che il mer­ca­to cali anco­ra, e tagli ulww.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/teriore val­ore alla tua casa?ww.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/

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